Reality Kroměříž – Veřejná realitní s. r. o.

Zamysleli jsme se nad byty z hlediska finanční náročnosti převodu, rychlosti převodu, financování a v neposlední řadě ceny.

Pro většinu těch, kteří se dívají po vytouženém bytě, je jedním z důležitých hledisek budoucí právní vztah k dané nemovitosti. Valná většina kupujících dlouhodobě preferuje byt v osobním vlastnictví oproti bytu družstevnímu. Je to ale opravdu lepší volba? Nemá náhodou družstevní byt více výhod než byt v osobním vlastnictví? Vybrali jsme čtyři nejčastější dotazy, se kterými se setkávají realitní makléři.
Finanční náročnost převodu

Byt v osobním vlastnictví: Při převodu bytu v osobním vlastnictví je nutné provést několik úkonů spojených s následným vynaložením nemalých finančních prostředků. V první řadě se jedná o vyhotovení znaleckého posudku (cca 3 tis. – 15 tis. Kč) a následně o úhradu daně z převodu nemovitosti. Ta aktuálně činí 3 % z ceny uvedené v kupní smlouvě nebo z ceny dle znaleckého posudku. Daň se platí vždy z vyšší částky. Pokud došlo např. k realizaci prodeje bytu v hodnotě 2 mil. Kč, daň činí 60 tis. Kč. Ale pouze v případě, pokud bude částka ze znaleckého posudku nižší než cena kupní. Veškeré tyto náklady jdou na vrub prodávajících. Jediným poplatkem, který hradí kupující, je úhrada kolku za zápis předmětné nemovitosti do katastru nemovitostí. Ten aktuálně činí 500 Kč.

Družstevní byt: Převod družstevního bytu je mnohem jednoduší a finančně méně nákladný. Jelikož dochází k převodu členských práv a povinností, stačí mnohdy vyplnění a podepsání formuláře, který je k vyzvednutí na daném družstvu a uhrazení příslušného poplatku za převod. Nejčastěji se jedná o částku v rozmezí 5.000 – 10.000 Kč. Tato platba bývá často rozdělena rovným dílem mezi původního a nového vlastníka členských práv a povinností. Některá družstva poplatek neúčtují.
Rychlost převodu

Byt v osobním vlastnictví: Díky nutnosti provedení změny vlastníka v katastru nemovitostí je dobré počítat s obdobím 1–3 měsíce. Velmi záleží na vytíženosti daného katastrálního úřadu. Některé úřady dokážou realizovat vklad již během několika dní.

Družstevní byt: Změna je provedena de facto ihned po odevzdání podepsaného formuláře na daném družstvu a jeho potvrzení ze strany družstva.
Financování

Jedním z důvodů, proč mnoho kupujících vyžadovalo v minulosti byty v osobním vlastnictvím na úkor bytů družstevních, byla lepší možnost získání hypotečního úvěru. V minulých letech bylo u některých bank získání úvěru na družstevní byt téměř nemožné. Situace se ale změnila a financování družstevních bytů již tak složité není. Ideální je příslib družstva, že např. do 1 roku dojde k převodu do osobního vlastnictví nebo ručení jinou nemovitostí. Případný převod do osobního vlastnictví je samozřejmě spjat s vyplacením anuity – rovnoměrné splátky kupní ceny nemovitosti bývalému majiteli, např. městu.
Cena

Dříve platilo, že byly byty v osobním vlastnictvím dražší než byty družstevní. V posledních letech se tento rozdíl ovšem na většině míst České republiky smazal. S tím, jak začaly banky poskytovat úvěry na družstevní byty, se zvýšila poptávka a ceny se srovnaly. A pokud v některých regionech k rozdílům přece jen dochází, tak se jedná většinou o výkyv v rozmezí 1 – 2 % ceny nemovitosti ve prospěch družstevních bytů.

Ač se to na první pohled nemusí zdát, tak vychází ve většině porovnávaných parametrů jako lepší volba družstevní byt než byt v osobním vlastnictví. Alespoň co se poplatků s převodem týče. Velkou roli ovšem hraje pocit „něco vlastnit.“ Je mnoho kupujících, kteří chtějí říct: „…je to moje“ a to i za cenu vyšších nákladů.

Partnerem rubriky je web www.finance.cz

Autor: www.finance.cz

Nabídněte nám byt 1+1 v Kroměříži, zvýšené přízemí nebo výtah.

Poloha
Prvním faktorem ovlivňující cenu nemovitosti je bezesporu poloha. Ta nám v mnoha případech tvoří až 90% ceny nemovitosti. Například zcela neobyvatelný byt v pražské Pařížské ulici může mít i přes svůj aktuálně nelichotivý technický stav vysokou hodnotu. Nachází-li se nemovitost v pěkném městě a v klidné lokalitě, tak bude její cena vždy vyšší než podobné nemovitosti v nehezkém městě s umístěním nemovitosti v rušné ulici. Zkušení realitní makléři zajisté potvrdí, že reality z dobré lokality se vždy v nabídkách realitních kanceláří dlouho neohřejí.

Základním měřítkem ceny nemovitosti ve vztahu na lokalitu je také umístění nejen v dané zemi, ale i v kraji. Mezi dražší lokality patří Praha, Středočeský, Pardubický, Královehradecký a Jihomoravský kraj. Obvykle s nižšími cenami realit se pak můžeme setkat v Ústeckém, Moravskoslezském a Olomouckém kraji. Dané lokality se liší cenou nemovitostí zejména díky výši životní úrovně obyvatel. Čím vyšší životní úroveň, tím zpravidla vyšší cena nemovitostí.

Daný kraj je vždy rozdělen na jednotlivá města a obce. I zde se setkáváme s rozličnými cenami nemovitostí a to mnohdy až v řádek několika set tisíc korun. Byt ve městě bude vždy dražší než tentýž byt na vesnici i přesto, že se nachází ve stejném kraji. Zde platí pro výpočet ceny stejné pravidlo jako u jednotlivých krajů, čím vyšší životní úroveň tím vyšší cena nemovitostí. Zaměříme-li se na města, tak v nich je cena ovlivněna nejčastěji tzv. dobrou adresou. V Praze jsou to např. nemovitosti na Malé straně, v Olomouci je vyhlášenou lokalitou Neředín, v Brně pak např. městská část Bystrc. Za dobrou adresu se zpravidla považují městské části s dostatkem zeleně, dobrou infrastrukturou, dostupnou vzdáleností do centra apod.

Toužíte-li po bydlení v pěkném městě a dobré lokalitě počítejte s vyššími pořizovacími náklady. Tato investice se vám zajisté vyplatí jak ve kvalitě života tak i v případě následného prodeje. Nemovitosti v dobrých lokalitách stoupají na ceně zpravidla rychleji a proto jsou často pořizovány i za účelem následného prodeje.


Technický stav nemovitostí
V této kapitole věnující se stanovení ceny nemovitosti se zaměříme na technický stav. Tentokrát si uvedeme jako příklad dva klasické panelové byty 2+1, oba se nacházejí ve stejném kraji, stejném městě, na stejné ulici a dokonce i na stejném patře. To ale neznamená, že bude jejich cena na trhu realit totožná. První byt je v původním stavu s umakartovým jádrem, dřevěnými okny a původní kuchyňskou linkou. V druhém bytě byla provedena rekonstrukce bytového jádra, výměna původních oken za plastová a do bytu byla nainstalována nová kuchyňská linka. Porovnáme-li oba dva byty jen podle výše uvedeného popisu, tak je již na první pohled patrné, že druhý byt bude nabízen za cenu vyšší. Rozdíl ceny bytu před rekonstrukcí a po rekonstrukci můžeme snadno odvodit od výše investic (nová okna cca. 80tis., nová kuchyňská linka cca. 150tis. a nové bytové jádro cca. 100tis. Kč). Cenový rozdíl bezmála 330.000 Kč bude zajisté pro mnohé pomyslnou ryskou na vahách. Mnozí odborníci uvádějí, že je často lepší ponechat byt v původním stavu a prodávat jej za cenu nižší než byt rekonstruovat a o tyto náklady ceny zvyšovat. Novému zájemci o byt se totiž ne vždy můžeme trefit do jeho vkusu. Rekonstrukci koupelny před prodejem bytu se provede např. v kombinaci žluté a bílé barvy, ale ne každému se může tato kombinace líbit.

U bytů nesmíme zapomínat také na technický stav celého domu. Jeli dům zateplen, má-li řešen pravidelný úklid, jsou-li inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, plynofikace atd.) po rekonstrukci, tak i zde bude cena bytu zpravidla vyšší než u domu, který na celkovou rekonstrukci teprve čeká.


Atraktivita okolí
U rodinných domů se zpravidla při jejich pořízení ptáme na velikost zahrady. Tuto otázku slýchávají realitní makléři velmi často právě proto, že lidé jenž uvažují o koupi rodinného domu chtějí mít svůj volný prostor k životu. U bytů je jednou z nejčastějších otázek dotaz na možný výhled. Má-li rodinný dům pěknou zahradu je vždy cennější než podobný dům bez zahrady a stejně tak byt s pěkným výhledem je na trhu více ceněn než byt s výhledem do sousedního domu. Samotné umístění nemovitosti v daném okolí poví mnohé i o sousedech. Nachází-li se např. rodinný dům v pěkné vilové čtvrti dá se předpokládat, že bude tato lokalita vyhledávaná i v dalších letech a cena nemovitostí bude stoupat. Na druhou stranu panelový byt na sídlišti s okny směřujícími do protějšího domu nemusí být asi tou nejlepší investicí…


Poschodí
Pár pater výš nebo níž může znamenat i stotisícové rozdíly. Přemýšlíte-li nad koupi bytu zajisté dáte za pravdu těm, kteří se chtějí vyvarovat přízemí a poslednímu podlaží. Mohlo by se to zdát na první pohled jako bezvýznamné, ale tentýž byt ve 4. nadzemním podlaží může mít zcela jinou cenu než byt v přízemí či v posledním patře. Lidé pravidla nechtějí bydlet v přízemí z důvodu větší hlučnosti ve veřejných prostorách domu a taktéž se snaží vyvarovat se posledního patra z důvodu možné netěsnosti střechy či nepříjemného zvuku linoucího se z výtahové šachty. Důležitým faktorem, proč se někteří snaží vyvarovat bydlení ve vyšších patrech je také bezesporu obava z možné poruchy výtahu či každodenního zdolávání mnoha pater s nákupními taškami v rukou.

Čas od času se můžeme setkávat se zájemci o koupi bytu, kteří naopak byt v přízemích patrech preferují. Jedná se většinou o starší lidi, pro které je porucha výtahu mnoha případech velmi nemilou záležitostí.

Existuje nespočet dalších faktorů, které dokáží výslednou kupní cenu ovlivnit. I přesto ale mějte na paměti, že je lepší si vybranou nemovitosti prohlédnout několikrát (nejlépe v různých denních dobách) a neopomíjet také veškeré právní záležitosti spojené s nákupem nové nemovitosti.

Lucie Mazáčová, EuroNet Media s.r.o.

30.3.2011 – Převod finančních prostředků za nemovitost je jedním z nejdůležitějších a současně nejrizikovějších kroků při pořízení nemovitosti. Alespoň pokud kupující nejsou dostatečně obezřetní. V rámci zkvalitňování služeb realitních kanceláří přechází mnoho realitních profesionálů k úschově finančních prostředků klientů do notářské či advokátní úschovy. Na možné výhody a nevýhody jsme se zeptali Jana Zachystala z realitní kanceláře RE/MAX Alfa, který má s touto oblastí trhu s realitami dlouholeté zkušenosti.

Kde a jak mohu kupní cenu uschovat?
Úschovu peněz zajišťují notáři, advokáti, formou dokumentárního akreditivu či vázaného účtu také banky, ve výjimečných případech i exekutorské úřady. Úschovu kupní ceny nabízejí v rámci zajištění prodeje nemovitosti i realitní kanceláře, ale tento způsob úschovy nedoporučujeme, může dojít k insolvenci realitní kanceláře a zvyšuje se tak riziko případného podvodu. Nejpřístupnější a také nejbezpečnější je úschova u notáře či advokáta, protože je definována zákonem a na dodržování pravidel dohlíží Komora notářů České republiky a Česká advokátní komora.

Proč doporučujete uložení kupní ceny?
Účelem úschovy je zajištění, že smluvní strany splní to, na čem se dohodly. Schovatel vystupuje jako třetí nezávislá osoba, u které jsou finanční prostředky deponovány až do splnění všech dohodnutých podmínek.

Jsou s uložením spojené nějaké náklady, pokud ano, jak vysoké?
U notářské úschovy je sazebník pevně daný, např. za byt v hodnotě 3 mil. Kč zaplatíte 9.600,- Kč bez DPH. Odměnu za advokátní úschovu je smluvní, realitní kanceláře zpravidla nabízejí úschovu v rámci jejich provize. Kdo za úschovu platí je zcela na dohodě obou stran, nejčastěji se náklady dělí půl na půl.

Je uložení u „třetí“ osoby/subjektu 100% bezpečné?
Notář či advokát musejí mít ze zákona povinné pojištění odpovědnosti z výkonu povolání. V případě, kdyby se notáři či advokátovi něco vážného stalo, celou záležitost bude řešit notářská, resp. advokátní komora.

Je možné realizovat prodej nemovitosti bez uschování kupní ceny?
Případ, kdy kupující zaplatí přímo prodávajícímu, rozhodně nedoporučuji. Cílem úschovy je, aby na jedné straně transakce byla vždy nemovitost a na druhé peníze. Pokud zaplatíte celou částku při podpisu kupní smlouvy, nebo vložení vlastnického práva do katastru nemovitostí a z nějakého důvodu k přepisu vlastnického práva nedojde, nemovitost i kupní cenu má prodávající. Naopak přistoupí-li prodávající na zaplacení kupní ceny nemovitosti až po zápisu nového majitele do katastru, v tu chvíli má u sebe jak peníze, tak i nemovitost kupující.

Ukládá se vždy 100% kupní ceny nebo to záleží?
To je zcela individuální. V současnosti patrně nejběžnější způsob je případ, kdy kupující má část kupní ceny z vlastních prostředků a na část si bere hypotéku. Část, kterou má vlastní deponuje v úschově a prodávajícímu je vyplacena po převedení vlastnického práva na katastru nemovitostí. Druhá část, která je financována prostřednictvím hypotéčního úvěru banka většinou posílá přímo na účet prodávajícího po podání návrhu na vklad zástavního a vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Jaké jsou výplatní podmínky úschovy?
Standardně přepis vlastnického práva ve prospěch kupujícího v katastru nemovitostí. Rozhodně doporučuji ponechat v úschově část kupní ceny odpovídající předpokládané výši 3% daně z převodu nemovitostí. Uschovatel zaplatí částku za daň přímo na účet finančního úřadu poté, co jedna ze stran dodá daňové přiznání opatřené razítkem podatelny daného finančního úřadu.

Lucie Mazáčová, EuroNet Media s.r.o.

13.11. 19:04 Prodej nemovitosti přes realitní kancelář má proti prodeji vlastními silami nesporně mnoho výhod. Ale také to něco stojí. Kolik a co by solidní a zavedená realitka za tuto cenu měla svým klientům poskytnout?

Výši provize ani rozsah služeb, který má pokrýt, žádný právní předpis neurčuje. Je vše tedy zcela věcí dohody mezi prodávajícím a realitkou. Ceny se mohou dost lišit. A jaké tedy jsou? Obvykle 3 až 6 procent.

„Členové naší asociace účtují provizi obvykle ve výši 3 až 6 procent z prodejní ceny nemovitosti,“ sdělil Právu prezident Asociace realitních kanceláří ČR a místopředseda představenstva pražské RAK CZ Jaroslav Novotný. Jde v současnosti o největší profesní sdružení působící na trhu nemovitostí, má 180 členů.

Odkaz: Novinky.cz

Sociologové odhadují, že v rodinných domech by mohlo žít za deset let až 50 procent českých domácností. I při špatném vývoji ekonomiky to bude 43 procent. O bydlení v rodinném domku by ovšem stálo dokonce pětašedesát procent všech domácností v Česku.
"Je tu jasný trend přechodu z nájemního bydlení do vlastního, a to především do rodinných domů. Samozřejmě za předpokladu, že na to lidé budou mít. Pravděpodobně nejvíce by takový přesun šel na úkoru bytů v panelových domech, které jsou nejméně preferované." řekl Aktálně.cz Petr Sunega.

Odkaz: Aktuálně.cz